Nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità (se non ne è invocata la conversione).



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Nota a Trib. Lecce, Sez. III, 5 maggio 2021.

di Antonio Zurlo

 

 

 

 

Le circostanze fattuali.

Nell’ambito di un’opposizione a precetto, nell’invocare la preventiva sospensione dell’esecutività del titolo, gli attori, tra le altre censure, deducevano la nullità del contratto di mutuo fondiario per mancata indicazione del valore dell’immobile ipotecato, non risultando, consequenzialmente, possibile accertare il rispetto del limite di finanziabilità, normativamente previsto dall’art. 38 TUB e delibera CICR applicativa del 22.4.1995.

Parte opposta, circa il massimo limite di finanziabilità dell’80% del valore del bene ipotecato, negava che l’asserito superamento potesse costituire motivo di nullità del contratto, rendendosi, in ogni caso, necessario acclarare tale circostanza fattuale, sulla scorta non già del valore di mercato dell’immobile all’atto della stipula, bensì di quello “cauzionale”, riferito alla futura negoziabilità del bene (determinabile in relazione al prudente apprezzamento della futura negoziabilità del bene e con riguardo agli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, alle condizioni locali e normali del mercato, all’uso corrente dell’immobile ed ai suoi eventuali ed appropriati usi alternativi).

 

La decisione del Tribunale leccese.

A giudizio del Tribunale leccese, l’opposizione a precetto degli attori è meritevole di positivo riscontro, con riferimento al motivo riferibile alla violazione dell’art. 38 TUB, ovverosia relativamente al superamento del limite di finanziabilità dell’acquisto del bene in relazione al suo valore, determinato nella misura dell’80% dalla prefata delibera CICR del 22.04.1995.

È premura del giudice evidenziare come il mutato orientamento (rispetto al precedente richiamato dalla Banca nella memoria di costituzione) in seno alla giurisprudenza di legittimità abbia sancito come «In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.»[1].

Sulla scorta di detto orientamento (che ha trovato ulteriore conferma in successivi pronunciamenti)[2], deve essere rilevato (come evidenziato dalla difesa degli stessi opponenti) che, nel contratto di mutuo versato in atti, non sia stata data indicazione alcuna del valore dell’immobile e che lo stesso fosse stato valutato in perizia, considerando il “valore cauzionale” del bene, ritenuto maggiormente preferibile a quello venale, nonché in adesione a quanto espressamente richiamato nella memoria di costituzione dalla stessa Banca.

Come noto, la delibera CICR del 22.04.1995 ha fissato l’attuale limite massimo di finanziabilità nella misura pari all’80% del valore dei beni ipotecati (o del costo delle opere da eseguire sugli stessi), prevedendo la possibilità di elevare tale percentuale sino al 100% laddove vi sia stato il rilascio  di ulteriori garanzie integrative (quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia), non sussistenti per il mutuo oggetto di gravame (assistito unicamente da garanzia ipotecaria).

Orbene, in considerazione dei valori riferiti in perizia, nella specie deve ritenersi superato detto limite di finanziabilità, con conseguente nullità del contratto di mutuo ipotecario, neppure suscettibile di conversione, stante la mancata proposizione di apposita domanda di parte e a prescindere da ogni valutazione sulla ricorrenza dei presupposti per detta conversione.

 

Qui la sentenza.


[1] Cfr. Cass. Civ., Sez. I, 13.07.2017, n. 17352.

[2] Cfr. Cass. Civ., Sez. I, 09.05.2018, n. 11201; Cass. Civ., Sez. III, 28.06.2019, n. 17439.

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