Nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, a meno di provare la “fattibilità” della sua conversione.



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Nota a Trib. Napoli Sez. II, 16 novembre 2021, n. 9344 (segnalazione dell’Avv. Monica Mandico)

di Antonio Zurlo

 

 

 

 

Con la recentissima sentenza in oggetto, la Seconda Sezione Civile del Tribunale di Napoli, esprimendosi relativamente alla conseguenza del superamento del limite di finanziabilità nel caso di mutuo fondiario, dopo aver riproposto la letteralità dell’art. 38, comma 2, TUB e della delibera CICR 22.04.1995, si pone senza soluzione di continuità con il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità[1], per cui: «In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa».

Nella specie, parte convenuta aveva chiesto che, ove fosse stata accertata la nullità del mutuo fondiario de quo, si procedesse con la conversione, ai sensi dell’art. 1424 c.c., in mutuo ipotecario ordinario. In questi casi, sì come statuito dalla Corte di Cassazione[2], sarà compito del giudice «verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., l’indagine sarà effettuata con riferimento a ciascuna delle parti dell’operazione; e tenuto conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei “privilegi” voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere di operazioni di finanziamento di cui si sta discorrendo.». Ciò detto, la convenuta, per ottenere la conversione del mutuo, avrebbe dovuto allegare e dimostrare che i vantaggi derivanti dalla natura fondiaria del mutuo non fossero stati tali, rispetto alla disciplina di un normale credito ipotecario, da determinare le parti a stipulare il contratto di finanziamento. In altri termini, avrebbe dovuto dimostrare che le parti avrebbero potuto decidere di ricorrere anche a un normale credito ipotecario, con comparazione delle diverse condizioni di credito. Difettando tale prova, la domanda di conversione formulata non può essere accolta.

 

Qui la sentenza.


[1] Il riferimento è a Cass. n. 17352/2017. V. anche Cass. n. 16776/2021.

[2] Il riferimento è a Cass. n. 11201/2018.

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