Sull’applicabilità della disciplina consumeristica a un contratto preliminare di compravendita di un immobile.



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Nota a Cass. Civ., Sez. VI, 14 gennaio 2021, n. 497.

di Antonio Zurlo 

 

 

 

 

Con la recente ordinanza in oggetto, la Sesta Sezioni svincola l’applicabilità della disciplina consumeristica (segnatamente dell’art. 33 cod. cons.) dalla specifica tipologia del contratto stipulato.

Invero, l’applicazione degli artt. 33 ss. cod. cons. non piò essere preclusa dalla circostanza fattuale per cui il contratto posto in essere dalle parti avesse a oggetto un bene immobile, come si desume, a contrario, dall’inapplicabilità, a tali fattispecie, delle sole previsioni di cui ai capi I – V della sezione prima del Codice (confermata anche dalle modifiche agli artt. 45 – 67 D.lgs. n. 206/2005, introdotte dal D.lgs. n. 21/20149. L’espressa esclusione di un numero limitato di disposizioni (in tema in tema di vendita a distanza e di contratti negoziati fuori dai locali commerciali) deve essere assunta quale elemento comprovante l’applicabilità, anche in tali ipotesi, di tutta la restante normativa a tutela del consumatore[1].

La giurisprudenza di legittimità ha, peraltro, già avuto occasione di riconoscere l’applicabilità della disciplina consumeristica agli appalti per la realizzazione o la manutenzione di immobili[2] e alle convenzioni tra il costruttore – venditore di immobili in condominio e i singoli acquirenti, con riferimento alle previsioni del regolamento condominiale richiamato nei contratti di acquisto, contenente limitazioni d’uso per le porzioni esclusive o comuni o deroghe ai criteri di riparto delle spese[3]. In definitiva, ciò che rileva ai fini della tutela del consumatore è la mera conclusione di un contratto tra un professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attività imprenditoriale o di professionista intellettuale, e un altro soggetto (il consumatore), che contragga per esigenze estranee all’esercizio della propria (eventuale) attività imprenditoriale o professionale[4].

Inoltre, l’applicabilità della disciplina prescinde dal tipo contrattuale utilizzato dalle parti. Neppure è decisivo che le parti abbiano espressamente richiamato in contratto la disciplina del D.lgs. n. 122/2005, avente a oggetto la tutela degli acquirenti di immobili da costruire[5].

L’art. 33, primo comma, cod. cons. reputa vessatorie le clausole che, malgrado la buonafede, determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Il comma secondo, alla lett. t), dispone che si debbano presumere vessatorie (fino a prova contraria) quelle che sanciscono, a carico del consumatore, deroghe alla competenza dell’Autorità Giudiziaria, ivi incluse, le clausole compromissorie per arbitrato rituale. Il successivo art. 34 prevede che il carattere di vessatorietà non riguardi la determinazione dell’oggetto del contratto o la valutazione di adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile. A completamento, non sono da qualificarsi come vessatorie le clausole (o gli elementi di clausola) che siano stati oggetto di trattativa individuale.

Ciò premesso, in presenza di un contratto rientrante nell’ambito applicativo della normativa consumeristica, l’avvenuta negoziazione delle singole clausole costituisce presupposto oggettivo di esclusione dell’applicazione della disciplina del codice ed è, del pari, circostanza che rappresenta un prius logico anche rispetto all’accertamento dell’eventuale squilibrio, in cui si sostanzia l’abusività, conseguendone che la relativa prova compete al professionista[6] (mentre il consumatore può, per contro, limitarsi ad allegare la sussistenza dei presupposti e dei requisiti sufficienti per ottenere la dichiarazione di inefficacia delle clausole stesse)[7].

Nonostante l’apparente tenore letterale contrario dell’art. 34, quinto comma, cod. cons., l’onere della prova della trattativa individuale delle clausole non muta neppure laddove il contratto non sia destinato a regolare in modo uniforme, in una serie indefinita di casi, i rapporti con la clientela, o nel caso in cui, in luogo di impiegare un formulario predisposto, le parti abbiano utilizzato singole clausole approvate dal consumatore, ai sensi dell’art. 1341 c.c.[8]. Difatti, la disposizione de qua «esplicita e ribadisce una regola sulla ripartizione della prova volta a favorire, o quantomeno ad alleggerire, la posizione processuale del consumatore, giacché nell’operare una scelta di carattere sicuramente qualitativo il legislatore ha come detto posto l’onere della prova in capo alla parte – il professionista – che in base al ruolo svolto (anche) nel rapporto contrattuale ha senz’altro maggiore possibilità di fornirla»[9].

Occorre osservare che (contrariamente a quanto sostenuto dal giudice di merito) per ritenere inoperante la disciplina del consumatore non sia sufficiente che una trattativa sia stata comunque svolta o che abbia riguardato clausole diverse da quelle di deroga alla competenza del giudice ordinario (quali le modalità di pagamento, le caratteristiche dell’immobile o i termini consegna). Ai sensi dell’art. 34, quinto comma, cod. cons., avrebbe dovuto essere la società interessata a ottenere la disapplicazione della disciplina consumeristica a comprovare il positivo svolgimento della trattativa, non essendo configurabile un onere del consumatore di provare il fatto negativo della mancanza di negoziazione. Infine, occorreva accertare che la trattativa fosse stata caratterizzata dai requisiti di serietà (ovverosia, l’essere stata svolta mediante l’adozione di un comportamento obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato di una composizione dei contrapposti interessi delle parti), di effettività (rispettosa della autonomia privata delle parti, non solo nel senso di libertà di concludere il contratto ma anche nel suo significato di libertà e concreta possibilità di determinarne il contenuto) e, da ultimo, di individualità (dovendo riguardare tutte le clausole, o elementi di clausola, costituenti il contenuto dell’accordo, prese in considerazione sia singolarmente oltre che nel significato desumibile dal complessivo tenore del contratto)[10].

Per contro, la disposizione del contratto in contestazione, attestando genericamente che le parti avessero negoziato le singole clausole «nella considerazione delle reciproche concessioni operate in sede di fissazione delle altre clausole», non conteneva alcun elemento utile a dimostrare che il ricorrente avesse effettivamente esercitato un potere negoziale in modo non solo formale, che avesse avuto una qualche possibilità di modificare il contenuto del contratto o in che termini fosse stata contrattata la deroga alla competenza del giudice ordinario (non essendo, in tal senso, sufficiente che le singole clausole fossero state lette e che ne fosse stato discusso e chiarito il contenuto).

 

 

Qui la pronuncia.


[1] Cfr. Cass. n. 14669/2003; Cass. n. 27911/2008; Cass. 6802/2010.

[2] V. Cass. n. 6802/2010.

[3] Cfr. Cass. n. 19832/2019; Cass. n. 16321/2016.

[4] Cfr. Cass. n. 4914/2009; Cass. n. 24257/2008; Cass. n. 18863/2008; Cass. n. 13643/2006; Cass. n. 10127/2001.

[5] L’art. 1 del decreto de quo, nel definire i requisiti soggettivi di applicazione della normativa, prescinde dalle finalità di consumo perseguite dal contratto, sicché il d.lgs. 122/2005 concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con le disposizioni a tutela del consumatore, in assenza di un rapporto di reciproca incompatibilità o esclusione.

[6] Cfr. Cass. n. 8268/2020; Cass. n. 6803/2010; Cass. n. 24262/2008.

[7] V. Cass. n. 24262/2008.

[8] Cfr. Cass. n. 3744/2017; Cass. n. 24262/2008; Cass. n. 6802/2010.

[9] V. Cass. n. 6803/2010.

[10] Cfr. Cass. n. 24262/2008; Cass. n. 18785/2010; Cass. n. 14287/2015.

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