Sulla indeterminatezza dell’oggetto e del piano di ammortamento nel contratto di leasing.

Come già affermato in seno alla giurisprudenza di merito[1], per riconoscersi carattere traslativo al leasing è essenziale che questo abbia ad oggetto un bene destinato a mantenere integro il suo valore al termine del rapporto, superiore all’importo convenuto per l’opzione finale di acquisto, di modo che i canoni periodici scontino anche una quota del prezzo in previsione del successivo acquisto.

La differenza tra leasing di godimento e leasing traslativo riguarda, infatti, la causa concreta del contratto: nel leasing di godimento si prevede che la res esaurisca la sua utilità economica entro un determinato periodo di tempo, che coincide di regola con la durata del rapporto; nel leasing traslativo, si intende, viceversa, realizzare un preminente e coessenziale effetto traslativo, dato che il bene è destinato a conservare, alla scadenza del rapporto, un valore residuo particolarmente apprezzabile per l’utilizzatore, in quanto notevolmente superiore al prezzo di riscatto, cosicché tale riscatto non costituisce un’eventualità marginale ed accessoria, ma rientra nella funzione delle parti assegnata al contratto.

La funzione che le parti hanno in concreto dato al contratto emerge dal canone di locazione e dal prezzo di riscatto del bene:

• se il corrispettivo della locazione è comparabile al valore economico del godimento del bene, il prezzo di riscatto sarà parametrato sull’effettivo valore del bene al momento del riscatto stesso ed il leasing va qualificato come di godimento;
• per converso, se il canone di locazione è superiore al valore locativo, il prezzo di riscatto sarà inferiore al valore del bene al momento del riscatto stesso ed il leasing va qualificato come traslativo.

Ebbene, nel caso di specie, la nullità del leasing garantito è dovuta all’inserimento di costi per beni facenti parte dello stesso complesso condominiale, ma totalmente estranei al bene originario oggetto del leasing; le modifiche hanno influito sulla maxirata finale senza influire sull’oggetto e, quindi, gli odierni opponenti hanno dovuto adempiere a un piano comprensivo di una maxirata appesantito da costi di costruzione estranei all’oggetto originario del leasing, mai modificato dal punto di vista immobiliare.

Ne consegue che tale nullità (del contratto garantito), oltre a riverberare sulla garanzia (che è limitata e quindi strettamente legata al contratto principale), influisce sull’ammortamento in modo irreversibile; difatti, ove adempiuto, gli opponenti avrebbero dovuto pagare una opzione comprensiva di costi di costruzione per beni non oggetto del leasing, quindi totalmente estranei ad esso, conseguendone indeterminatezza dell’intero contratto (che si è trovato ad avere un oggetto immobiliare più ampio di quello relativo al leasing cui si riferiva).

Pertanto, oggetto e piano di ammortamento sono assolutamente indeterminati, in quanto le successive modifiche non attengono a costi per migliorie dell’immobile oggetto del leasing, ma costi totalmente estranei a questo, con variazione del capitale per somme non servite alla costruzione del bene oggetto del leasing.

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[1] Il riferimento è a App. Milano, n. 616/2022.