Culpa in contrahendo dell’intermediario finanziario: l’onere della prova grava sul mutuatario.

La questione riguarda il diniego di concessione di mutuo ipotecario, assistito da garanzia Consap per l’acquisto di prima casa ad uso abitativo, opposto dall’intermediario finanziario per insussistenza dei requisiti di agibilità del bene che i mutuatari si accingevano ad acquistare. Questi ultimi, contestano il fatto che tale impedimento non era emerso nella fase delle trattative, ma solo in sede di riscontro al reclamo dagli stessi presentato alla Banca avverso il diniego di concessione del mutuo. Nella fase delle trattative, invece, l’intermediario finanziario, all’esito dell’esame della documentazione fornita dagli istanti in sede precontrattuale e dell’analisi della loro capacità di reddito e di rimborso, aveva rassicurato i mutuatari sulla concessione del credito generando in loro il legittimo affidamento sul buon esito dell’operazione creditizia. Per tali ragioni, i ricorrenti chiedono all’Arbitro di dichiarare la Banca responsabile ex art. 1337 cod. civ., a titolo di culpa in contrahendo, e, per l’effetto, condannarla al risarcimento del danno patito a causa della sfumata chance di acquisto dell’immobile e delle spese inutilmente sostenute a titolo di perizia tecnica e caparra. L’istituto finanziario convenuto solleva l’eccezione di rito di irricevibilità della domanda in quanto difforme rispetto al contenuto dell’originario reclamo (nel quale gli istanti non avevano domandato alcun rimborso né risarcimento del danno). Nel merito, la resistente precisa che l’avvio dell’istruttoria di pre-fattibilità creditizia non determina automaticamente il sorgere in capo ai richiedenti di un diritto al prestito e in capo alla banca di un vincolo negoziale. Inoltre, l’organo deliberante aveva chiesto alla Banca un’integrazione della documentazione reddituale degli istanti, prospettando altresì la necessità di ridurre la durata del prestito da trenta a venti anni, e di aver reso immediatamente edotti su tali punti i clienti. Nel corso dell’istruttoria, la Banca ha ricevuto dall’organo deliberate parere negativo alla concessione del mutuo in ragione della condizione di inagibilità dell’immobile su cui iscrivere ipoteca e che tale condizione ostativa sarebbe emersa all’esito della perizia tecnica. L’organo deliberante avrebbe suggerito ai clienti di procedere ad integrazione documentale comprovante la sussistenza di risorse economiche da destinare all’esecuzione dei lavori necessari a rendere l’immobile abitabile, nonché il computo metrico svolto dal tecnico incaricato e il conseguente contratto di appalto: proposta non accettata dagli istanti. L’istituto finanziario convenuto rileva, altresì, che dall’esame degli estratti conto forniti dai clienti era emersa un’insufficiente capacità di risparmio. Quanto alla richiesta risarcitoria, la resistente sostiene che i ricorrenti non hanno fornito prova dell’an e del quantum della pretesa, ex art. 2697 cod. civ., sottolineando che non sarebbe nemmeno possibile procedere alla liquidazione in via equitativa del pregiudizio asseritamente patito, ai sensi dell’art. 1226 cod. civ., trattandosi di rimedio ammesso solo in caso di impossibilità/estrema difficoltà di fornire precisa prova sull’ammontare del danno, nella fattispecie non ravvisabile. Con riferimento alle spese di perizia, l’intermediario si riporta al contenuto della clausola, inserita nel modulo di richiesta sottoscritto dal ricorrente, secondo la quale la somma corrisposta a tale titolo sarebbe stata percepita dalla Banca anche in caso di diniego del mutuo, indipendentemente dal motivo che lo avrebbe causato. Per quanto riguarda la caparra versata dagli istanti al venditore dell’immobile in qualità di promissario acquirente, la Banca deduce la mancanza di elementi atti a suffragare l’esborso sostenuto dal cliente. Infine, la resistente rileva che l’Arbitro non si dovrebbe sostituire all’intermediario nella valutazione della convenienza di un’operazione creditizia, oppure nella stipula della stessa. Per tali ragioni, la Banca esclude profili di responsabilità a proprio carico e chiede al Collegio, in via preliminare, di dichiarare il ricorso inammissibile, ovvero di rigettarlo nel merito in quanto infondato. L’Arbitro adito rigetta il ricorso, lo ritiene ammissibile nel rito, ma infondato nel merito.

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Con riferimento all’eccezione di rito sollevata dall’intermediario finanziario, l’Arbitro richiama le Disposizioni ABF nella parte in cui prevedono che “il cliente può chiedere nel ricorso il risarcimento del danno anche quando tale richiesta non sia stata formulata nel reclamo, qualora il danno lamentato sia conseguenza immediata e diretta della medesima condotta dell’intermediario segnalata nel reclamo”. Nel caso di specie, il Collegio ritiene che la domanda di risarcimento del danno lamentato tragga origine dall’asserita condotta inefficiente e non trasparente della resistente. Pertanto, il ricorso è ammissibile nel rito e può essere valutato nel merito. Il Collegio accoglie la censura avanzata dalla Banca circa la non possibilità, per l’Arbitro, di sostituirsi all’intermediario finanziario nella valutazione della convenienza di un’operazione creditizia, precisando che “rientra nella prerogativa del finanziatore la valutazione del merito creditizio del potenziale debitore ossia della sua capacità di restituire il prestito in modo sostenibile per l’intera durata del rapporto e di adempiere alle clausole contrattuali, attraverso un accertamento che sia proporzionato al livello di rischio del cliente a alla natura del contratto (cd. prestito responsabile)”. Tuttavia, aggiunge che tali esigenze “devono essere contemperate con la finalità, espressamente riconosciuta dall’articolo 127, Tub, di garantire la trasparenza e la correttezza nei rapporti con la clientela”. Proprio con riferimento all’analisi del comportamento tenuto dall’intermediario finanziario nella fase delle trattative, e quindi con riguardo alla richiesta avanzata dai ricorrenti di risarcimento del danno e rimborso delle spese per responsabilità precontrattuale della Banca, l’Arbitro, nel richiamare la Sentenza n. 7768 del 29 marzo 2007 della Cassazione, ritiene che vada in primo luogo verificato che tra le parti fossero in corso trattative; che le trattative fossero giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le abbia interrotte senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Con riferimento al primo punto, l’Arbitro afferma che, nel caso di specie, “appare incontestata tra le parti l’esistenza di trattative finalizzate alla concessione di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo da adibire a “prima casa”, assistito dal Fondo di Garanzia Consap, a fronte della richiesta di mutuo presentata dal cliente a febbraio 2022”. Con riguardo al secondo punto, il Collegio ritiene che le trattative fossero ormai ad uno stadio tale da ingenerare negli istanti il legittimo affidamento sull’esito della contrattazione, in ragione dell’ampio lasso temporale intercorso tra la richiesta di accesso al credito (febbraio 2022) e la comunicazione del diniego alla concessione del mutuo (giugno 2022), ed anche in ragione del momento in cui è avvenuta l’esplicitazione dei motivi alla base del rifiuto (dicembre 2022). Con riferimento, invece, agli ultimi due elementi (vale a dire l’interruzione delle trattative senza giustificato motivo da parte della Banca e l’insussistenza di fatti idonei ad escludere il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto da parte dei clienti), il Collegio non li ritiene sussistenti nel caso de quo. I ricorrenti, difatti, non hanno offerto prove sufficienti per desumere con certezza che le trattative erano state interrotte dall’intermediario senza giustificato motivo. Né hanno provato la sussistenza degli elementi costitutivi del proprio diritto al risarcimento del danno e del pregiudizio economico che asserivano di aver patito come effetto della condotta dell’intermediario. In altre parole, non hanno assolto all’onere della prova dell’an e del quantum del pregiudizio lamentato. L’Arbitro precisa, altresì, di non poter procedere, nel caso di specie, alla liquidazione del danno in via equitativa, in quanto “l’esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 cod. civ. (…) presuppone che sia provata l’esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile, per la parte interessata, provare il danno nel suo preciso ammontare”: impossibilità o difficoltà non ravvisabili nella fattispecie in esame, con la conseguenza che l’Arbitro non può sostituirsi al ricorrente nell’accertamento della prova della responsabilità e del danno subito. Il Collegio, infine, rigetta la richiesta di rimborso delle spese di perizia sostenute dai ricorrenti sulla scorta della già citata clausola, sottoscritta dalle parti, e rigetta la richiesta di rimborso della caparra in quanto i ricorrenti non hanno prodotto idonea documentazione attestante l’effettivo versamento di tale somma.