Sul diritto alla provvigione per l’attività di mediazione svolta nel caso di preliminare di preliminare.



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Nota a Cass. Civ., Sez. VI, 5 novembre 2021, n. 32066.

Redazione

 

Il conseguimento della provvigione per l’attività di mediazione asseritamente svolta presuppone, a norma dell’art. 1755 c.c., la conclusione dell’affare, che deve escludersi in caso di stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, inidoneo, in quanto tale, a vincolare le parti, né, tantomeno,  ad assicurare alla parte non inadempiente l’accesso alla tutela di cui all’art. 2932 c.c., ma soltanto a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo programmato.

D’altra parte, l’orientamento giurisprudenziale, che collega alla conclusione di un contratto preliminare di preliminare l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione[1] è stato superato dai più recenti pronunciamenti di legittimità; in particolare[2], è stato chiarito che, derivando il diritto del mediatore alla provvigione, dall’intervenuta conclusione dell’affare, ai fini della relativa insorgenza non sia sufficiente un accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo, con l’enunciazione del principio di diritto, per cui: «al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un ‘affare’ in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato … un cd. ‘preliminare di preliminare’, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c. c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. SU n. 4628 del 2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.».

 

Qui l’ordinanza.


[1] Cfr. Cass. n. 24397/2015; Cass. n. 923/2017.

[2] Il riferimento è a Cass. n. 30083/2019.

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