Della qualificazione giuridica del condominio nonché della sua qualità di “consumatore”, anche alla luce della più recente giurisprudenza unionale.



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Nota a ABF, Collegio di Coordinamento, 10 novembre 2020, n. 19783.

di Donato Giovenzana.

 

Secondo il Collegio, la questione della qualificazione giuridica del condominio è stata da tempo affrontata dalla giurisprudenza di legittimità, la quale ha più volte ribadito che “al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la normativa a tutela del consumatore”, argomentando che “l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (cfr. Cass. 22 maggio 2015, n. 10679; in termini, seppure più risalente, Cass. 24 giugno 2001, n. 10086).

Va, peraltro, rilevato che in altre occasioni la Suprema Corte, discostandosi da tale consolidato orientamento e argomentando dalle innovazioni introdotte con la riforma del condominio dalla l. n. 220/2012, è giunta a conclusioni differenti, affermando che il condominio, pur privo di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale perfetta, deve considerarsi dotato di soggettività giuridica (cfr. Cass., sez. un., 18 settembre 2014, secondo la quale “se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della legge n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”; v. anche Cass. (ord.), 29 marzo 2017, n. 8150, secondo cui “il Condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta”).

Venendo ora all’esame della richiamata sentenza del 2 aprile 2020, causa C-329/19, è bene rilevare che la Corte di Giustizia, ha ritenuto che, “al fine di rispondere alla questione pregiudiziale posta, occorre innanzitutto analizzare l’ambito di applicazione di tale direttiva per stabilire se un soggetto giuridico che non sia una persona fisica possa, allo stato attuale di sviluppo del diritto dell’Unione, rientrare nella nozione di «consumatore»“, sottolineando al proposito che “secondo la formulazione dell’articolo 2, lettera b), di tale direttiva 93/13, la nozione di «consumatore» deve intendersi riferita a «qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale». Da tale disposizione deriva che, affinché una persona possa rientrare in questa nozione, devono essere soddisfatte due condizioni cumulative, vale a dire che si tratti di una persona fisica e che quest’ultima svolga la sua attività a fini non professionali”.

Da ciò la Corte ha considerato di poter concludere che “un condominio, qual è il ricorrente nel procedimento principale, non soddisfa la prima delle condizioni di cui all’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13 e pertanto non rientra nella nozione di «consumatore» ai sensi di tale disposizione, cosicché il contratto stipulato tra tale condominio e un professionista è escluso dall’ambito di applicazione della suddetta direttiva”. Nel contempo, tuttavia, la Corte ha chiarito che “anche se una persona giuridica, quale il condominio nel diritto italiano, non rientra nella nozione di «consumatore» ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13, gli Stati membri possono applicare disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall’ambito di applicazione della stessa […] a condizione che una siffatta interpretazione da parte dei giudici nazionali garantisca un livello di tutela più elevato per i consumatori e non pregiudichi le disposizioni dei trattati”. La Corte di Giustizia dell’UE, quindi, pur qualificando espressamente il condominio quale “non consumatore”, ha riconosciuto la possibilità che la normativa di derivazione comunitaria posta a tutela dei consumatori possa essere estesa anche a contratti stipulati con soggetti giuridici che non rientrano nell’ambito di applicazione della direttiva 93/13/CEE. Ciò argomentando non solo dal considerando 12 della direttiva 93/13/CEE, ma anche dal considerando 13 della direttiva 2011/83/UE, secondo il quale “gli Stati membri possono decidere di estendere l’applicazione delle norme della presente direttiva alle persone giuridiche o alle persone fisiche che non sono «consumatori» ai sensi della presente direttiva, quali le organizzazioni non governative, le start-up o le piccole e medie imprese (…)”.

La conclusione secondo la quale il condominio non può essere qualificato consumatore, in quanto – esistendo un’organizzazione che determina una chiara distinzione tra il gruppo dei condomini e i suoi singoli componenti – non si identifica nella “persona fisica” contemplata dalla normativa in materia, risulta oggi rafforzata da ulteriori considerazioni. La legge di riforma del condominio – ovvero la I. 11 dicembre 2012, n. 220, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, contiene, infatti, diversi elementi che corroborano la conclusione appena formulata. Pur essendo innegabile che il condominio è privo della personalità giuridica (opzione che il legislatore aveva preso in considerazione nei lavori preparatori, ma ha poi successivamente abbandonato) e che l’art. 1139 cod. civ., formula un espresso rinvio alle norme in tema di comunione, non possono sottacersi diversi aspetti che inducono a ritenere che il condominio sia ente distinto rispetto alle persone fisiche che lo compongono e dotato di autonoma soggettività giuridica.

Numerosi indici oggi rafforzano la conclusione secondo la quale il condominio, pur essendo privo di personalità giuridica, appare dotato di una stabile organizzazione al pari di altri enti (profit e no profit) contemplati dal nostro ordinamento:

  1. la necessaria compresenza di due organi – l’amministratore e l’assemblea dei condòmini – ciascuno dotato di proprie attribuzioni (si veda, per il primo, l’art. 1130 cod. civ. e, per il secondo, l’art. 1135 cod. civ.);

  1. il fatto che l’assemblea deliberi sulla base di un procedimento improntato ai principî della collegialità e della maggioranza (sono, infatti, previsti quorum costitutivi e deliberativi dall’art. 1136 cod. civ. ed è disciplinato il regime delle impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea all’art. 1137 cod. civ.), con deliberazioni che sono vincolanti per tutti i condomini ancorché assenti o dissenzienti;

  1. la circostanza che a tali organi possono affiancarsi, dietro espressa decisione assembleare, un revisore che verifichi la contabilità del condominio (ai sensi dell’art. 1130-bis, comma 1°, cod. civ.) e un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini (negli edifici di almeno dodici unità immobiliari), al quale sono affidate “funzioni consultive e di controllo” (art. 1130-bis comma 2°, cod. civ.).

  1. Il fatto che il condominio debba essere dotato di uno specifico conto corrente, postale o bancario, sul quale “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio” (art. 1129, comma 7°, cod. civ.);

  1. l’obbligo dell’amministratore, contemplato dall’art. 1129, comma 12°, n. 4, cod. civ., di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il proprio personale proprio o di altri condomini;

  1. l’espressa disciplina del rendiconto condominiale, finalizzato destinato a dar conto della situazione patrimoniale del condominio, oltre che dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, composto da “un registro di contabilità, (…) un riepilogo finanziario, nonché (… da) una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” (art. 1130-bis, comma 1°, cod. civ.);

  1. la previsione della costituzione di un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le eventuali altre innovazioni, contenuta nell’art. 1135, n. 4, cod. civ.;

8. la disciplina, contemplata dall’art. 2659, comma 1°, cod. civ., in tema di note di trascrizione, la quale prevede che, per i condomini, è necessario indicare l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale; 9. la disposizione dell’art.71 bis disp. att. c.c. secondo cui l’incarico di amministratore condominiale può essere svolto anche da una società del libro V del codice.

In estrema sintesi, gli elementi per ritenere che il condominio sia un soggetto giuridico autonomo e distinto rispetto alle persone che lo compongono sono oggi molteplici e tali, dunque, da indurre il Collegio a concludere che la qualificazione del medesimo non possa essere un mero riflesso della natura attribuita ai singoli condòmini, i quali, è bene ricordarlo, non sono necessariamente persone fisiche e, anche se persone fisiche, non sono necessariamente consumatori (ovvero soggetti che agiscono al di fuori della propria attività professionale o imprenditoriale).

Ne consegue che al condominio deve attribuirsi la natura di “non consumatore”.

Ciò chiarito viene esaminato l’ultimo quesito sollevato dal Collegio rimettente, ovvero se – qualora, seguendo il ragionamento della Corte di Giustizia dell’UE, l’interprete si convinca della necessità di estendere in via analogica (più che con una interpretazione estensiva) l’applicazione della normativa dettata a tutela dei consumatori anche al condominio (ipotesi che, invero, non risulta facilmente percorribile per le ragioni suesposte) – il Collegio giudicante debba riunirsi nella composizione prevista per le decisioni relative ai consumatori.

Il Collegio ritiene che la risposta a tale ultimo quesito debba essere negativa. Infatti, una volta individuata la corretta composizione dell’organo (Collegio ABF) sulla base della qualificazione del condominio quale soggetto “non consumatore”, l’eventuale interpretazione – in sede di esame del merito – volta ad estendere a tale soggetto la tutela delle norme in tema di consumatori, non si risolve in alcun modo in un mutamento della qualifica di tale soggetto e non esplica conseguentemente alcun riflesso sulla composizione del Collegio ABF.

 

Qui la decisione.

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