Validità del mutuo fondiario in violazione del limite ex art. 38, comma 2, TUB.

La controversia nasce a seguito della dedotta nullità del contratto di mutuo fondiario ad opera delle parti che lo avevano stipulato, in particolare in ragione della presunta violazione della norma imperativa di cui all’art. 38 T.u.b., in considerazione che il mutuo era stato concesso per un importo superiore al valore dell’immobile compravenduto. Il Tribunale adito ha dichiarato la nullità del mutuo fondiario aderendo all’orientamento giurisprudenziale di legittimità che attribuiva al limite di finanziabilità ex art. 38 T.u.b. la natura di elemento essenziale del contenuto del contratto, la cui inosservanza ne determinava la nullità. In seguito alla impugnazione della Banca creditrice, la Corte d’appello, si è pronunciata confermando in punto di nullità la pronuncia di primo grado.

Avverso la sentenza d’appello la Banca creditrice presentava ricorso alla Suprema Corte, la quale ha affrontando la questione innanzitutto evidenziato che la questione della rilevanza del superamento della soglia di finanziabilità nei mutui fondiari è stata variamente risolta nel corso del tempo ad opera della giurisprudenza di legittimità, facendo presente che un orientamento costante di legittimità, superandone uno più risalente, ha riconosciuto alla prescrizione del limite di finanziabilità, il rango di norma imperativa, di per sé idonea a conformare il contratto di mutuo fondiario. Sulla base di detta premessa le successive pronunce di legittimità hanno dato luogo a divergenti indirizzi; da una parte, il più rigoroso, sosteneva che il travalicamento della soglia avrebbe determinato la nullità radicale del contratto, superabile soltanto tramite il rimedio della conversione di cui all’art. 1424 c.c., tale orientamento traeva argomento dal rilievo che il limite ex art. 38 T.u.b. costruisse un limite inderogabile all’autonomia privata in virtù della natura pubblica dell’interesse tutelato.

Secondo un altro indirizzo, diversamente, pur condividendo la ratio della previsione della imposizione del limite quale misura diretta a tutelare interessi pubblici, riteneva che il suo superamento non comportasse la nullità, bensì la previa riqualificazione giudiziale del contratto di mutuo fondiario in mutuo ordinario ipotecario. Per quest’ultimo orientamento, diversamente da quello più rigoroso, il limite di finanziabilità non avrebbe costituito un limite assolutamente inderogabile dall’autonomia privata nel porre in essere operazioni di finanziamento, ma avrebbe costituito al più, un elemento conformativo di quella particolare species del genus mutuo, rappresentata dal mutuo fondiario, sicchè il suo superamento non avrebbe comportato la nullità dell’operazione negoziale ma la semplice qualificabilità quale mutuo ordinario, con la conseguente applicazione della disciplina ordinaria.

La questione del superamento della soglia di cui all’art. 38 T.u.b. è stata rimessa alle S.U. della Suprema Corte, e con sentenza del 16 novembre 2022, n. 33719, pur premettendo che la mancanza di una espressa sanzione di nullità del contratto per superamento della soglia, non escluderebbe in astratto la possibilità che sussista una nullità virtuale, ha nondimeno escluso, in concreto, che l’art. 38, co. 2, T.u.b. integri una norma imperativa a presidio della validità del contratto. Ritenendo che quest’ultima costituisca, piuttosto, un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, e, dunque, una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma contrattuale. In questo modo la Suprema Corte supera tanto la teoria della nullità quanto quella della riqualificazione.

E’ a tale orientamento, che la Corte in sezioni semplici, si attiene per la decisione del caso in esame.