Sul collegamento funzionale nel leasing immobiliare.



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Nota a Cass. Civ., Sez. I, 5 maggio 2022, n. 14320.

Massima redazionale

 

Nella specie, il Tribunale di Avellino aveva ritenuto di dover escludere dallo stato passivo fallimentare i crediti (a titolo di canoni di prelocazione finanziaria, nonché le somme corrisposte a fornitori ed appaltatori, salva la condizione di vendita del bene rivendicato con successivo accredito al fallimento in riduzione dell’importo ammesso) derivanti dal contratto di locazione finanziaria concluso tra le parti. In particolare, il giudice aveva statuito che nulla fosse dovuto alla concedente, perché il contratto di locazione finanziaria era rimasto inefficace sino al venire a esistenza e alla consegna dell’immobile, condizioni non verificatesi.

Ciò premesso in fatto, il contratto di locazione finanziaria (o leasing immobiliare) in costruendo permette un complesso regolamento negoziale, il cui esito finale è la realizzazione dell’immobile mediante finanziamento del concedente e pagamento dei canoni ed altri esborsi a ciò collegati da parte dell’utilizzatore. In tal modo, l’utilizzatore provvede alla prestazione, consistente nel mero pagamento di un canone periodico, oltre che delle altre voci pattuite, a fronte dell’acquisto iniziale del terreno e dell’onere economico dell’appalto a carico del concedente.

Si deve ricordare che l’operazione di leasing finanziario consiste in un collegamento funzionale tra il contratto di vendita stipulato tra il fornitore e il concedente e quello di leasing stipulato tra quest’ultimo e l’utilizzatore; essa si realizza mediante le cc.dd. clausole di interconnessione, inserite nel primo contratto, con cui si conviene che il bene sia acquistato per essere ceduto in godimento all’utilizzatore e venga consegnato direttamente a quest’ultimo. Non assumendo il fornitore un impegno diretto nei confronti o a favore dell’utilizzatore, l’acquisto del bene rappresenta non solo un atto giuridico strumentale alla concessione in godimento, ma anche un evento che logicamente precede l’attribuzione all’utilizzatore della detenzione autonoma qualificata della cosa, che deve necessariamente provenire dal concedente-proprietario perché si perfezioni il contratto di leasing.

La consegna del bene all’utilizzatore costituisce, invece, per un verso, adempimento dell’obbligazione di consegna del fornitore, e, per altro verso, esecuzione, da parte di quest’ultimo, di un incarico conferitogli dal concedente nell’interesse dell’utilizzatore, creditore del concedente in base al contratto di leasing e, quindi, da considerarsi adiectus solutionis causa rispetto al contratto di vendita[1].

Si può, peraltro, individuare senz’altro un’unica operazione economica, sorretta da unitaria causa, che è quella di pervenire, mediante finanziamento, all’acquisto ed alla costruzione del bene. Il venire a esistenza dell’immobile non si pone come condizione sospensiva del contratto di leasing, condizionando esclusivamente l’efficacia delle clausole relative alla concessione della locazione finanziaria (godimento del bene, obbligo di manutenzione, obbligo di pagamento dei canoni di locazione, diritto di acquisto del bene al termine della locazione), ma non quelle afferenti il rimborso dei costi sostenuti dalla mandataria.

Il contratto usualmente contiene il mandato a compiere una serie di atti giuridici nell’interesse dell’utilizzatrice, con il conseguente diritto della mandataria di ottenerne i mezzi necessari ed il rimborso dei pagamenti, come previsto dalle stesse norme sul mandato, oltre che spesso dalle condizioni generali di contratto. In ipotesi analoga, la giurisprudenza di legittimità[2] ha già ritenuto violati i canoni interpretativi, ove si trascuri di considerare, proprio nei contratti di locazione finanziaria di immobile da costruire, la complessiva operazione economica ed i canoni fondamentali della interpretazione secondo la lettera, la condotta delle parti e la interpretazione complessiva delle clausole negoziali. Invero, in tale occasione, è stato enunciato il principio di diritto, per cui «Nell’interpretazione dei contratti, gli strumenti dell’interpretazione letterale (art. 1362, comma 1, c.c.) e della individuazione del senso che emerge dal complesso dell’atto (art. 1363 c.c.) sono legati da un rapporto di necessità ed interdipendenza assumendo funzione fondamentale nella ermeneutica negoziale, onde non è consentito di isolare frammenti letterali della clausola o del testo, ma è necessario considerare il negozio nella sua complessità, raffrontare e coordinare tra loro parole e frasi, al fine di ricondurle ad armonica unità e concordanza, in particolare in presenza di un collegamento negoziale o di contenuti non riconducibili ad una unica causa negoziale, essendo allora necessario ricostruire la concreta funzione economica dell’intera operazione negoziale».

In tal guisa, bisogna procedere al coordinamento delle varie clausole e di interpretarle complessivamente le une a mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso risultante dall’intero negozio: ne deriva che la violazione del principio di interpretazione complessiva delle clausole contrattuali si configura non soltanto nell’ipotesi della loro omessa disamina, ma anche quando il giudice utilizza esclusivamente frammenti letterali della clausola da interpretare e ne fissa definitivamente il significato sulla base della sola lettura di questi[3]. Dunque, costituisce principio consolidato quello per cui il giudice del merito non possa, nell’interpretazione dei contratti, arrestarsi a una considerazione “atomistica” delle singole clausole, neppure quando la loro interpretazione sembra non dare luogo ad alcuna incertezza sulla base del senso letterale delle parole.

Nella specie, in contrasto con i summenzionati principi, il giudice del merito, omettendo di valorizzare il senso letterale delle parole, la condotta delle parti, la lettura dell’intero contenuto negoziale, ha esposto una conclusione che non tiene conto dell’intero negozio, ritenendo superfluo l’approfondimento. Il decreto ha mostrato di non tenere in nessun conto la peculiare articolazione della complessiva operazione negoziale realizzata dalle parti secondo la sua causa concreta, come emergente dal dedotto collegamento (o, meglio, dalla funzione unitaria che li connota) tra il contratto di vendita del fondo ed il contratto di leasing, né, soprattutto, del complesso contenuto di quest’ultimo.

L’omesso esame della complessiva operazione negoziale, come emerge dalla motivazione, ha in tal modo precluso al decreto impugnato di cogliere il significato della stessa; in particolare, la non contestata attribuzione alla concedente di una pluralità di compiti integranti gli estremi del contratto di mandato, con la relativa disciplina legale, di cui alle norme dalla ricorrente invocate. Il contratto, sì come descritto dalle parti e dalle clausole (riportate in ricorso), conteneva, invero, anche l’incarico alla concedente di concludere i contratti (es. appalto, fornitura, prestazione d’opera intellettuale ed assicurativi), necessari per la costruzione dell’immobile, provvedendo ai relativi pagamenti e sostenendone i costi.

 

 

Qui l’ordinanza. 

[1] Così Cass. 30.04.2014, n. 9417; Cass. 20.07.2007, n. 16158.

[2] Cfr. Cass. 07.09.2017, n. 20888, non massimata.

[3] Cfr. Cass. 04.05.2011, n. 9755; Cass. 17.02.2010, n. 3685; Cass. 26.02.2009, n. 4670; Cass. 14.04.2006, n. 8876; Cass. 29.03.2004, n. 6233; Cass. 14.11.2002, n. 16022.

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