Mutuo fondiario. «Garanzie integrative» e controllo in ordine al rispetto del limite di finanziabilità



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Cassazione civ., sez. I, 12 aprile 2018, n. 9079, est. Dolmetta

di Alberto Mager


Con la pronuncia in esame, la Prima sezione civile della Suprema Corte afferma due importanti principi di diritto in materia di mutuo fondiario (art. 38 TUB). In primo luogo, statuisce che, per essere idonee ad elevare il limite di finanziabilità dall’80% al 100% del valore dell’immobile ipotecato ([1]), le cd. garanzie integrative rilasciate a favore della banca creditrice devono appartenere alle categorie indicate dalla delibera CICR del 22 aprile 1995 ([2]). Ferma questa prima condizione, è poi necessario che tali garanzie siano in concreto aderenti ai criteri definiti dalla Banca d’Italia (in G.U., 2 aprile 2005, n. 76) ([3]). Alla luce di ciò, nel caso all’esame della Corte, non è idonea ad elevare il limite di finanziabilità la fideiussione prestata personalmente dal socio della debitrice: tale operazione non rientra nell’elenco contenuto dalla delibera, attestandosi, d’altro canto, su livelli di affidabilità patrimoniale all’evidenza inferiori a quelli che tale elenco esprime.

In secondo luogo, afferma che, al fine di dimostrare il rispetto del descritto limite – qualora ciò costituisca questione controversa in giudizio –, è necessario valersi di riscontri oggettivi ed affidabili, che mettano in luce l’effettivo valore cd. cauzionale del bene ipotecato, e che su tale valore sostanziale misurino il rapporto del 80% ovvero del 100% (a seconda che vi siano o meno garanzie integrative idonee), così determinando la somma erogabile dalla banca. Come osservato dalla Corte, è infatti inverosimile che il legislatore affidi il rispetto del limite ad un controllo meramente formale, considerato che il limite stesso rappresenta il perno qualificatorio del “tipo” fondiario, in quanto deriva dalla struttura di fondo di tale negozio, quale operazione di credito in cui l’aspettativa di rientro è calibrata sul bene portato in garanzia. Nel caso di specie, la perizia commissionata dalla banca creditrice non viene ritenuta elemento idoneo a garantire tale controllo sostanziale circa il rispetto della misura dell’80%.

([1]) Il rispetto di tale limite costituisce, secondo l’indirizzo in via di consolidamento presso il giudice di legittimità (Cass., 17352/2017 e Cass., 6586/2018), requisito di validità del negozio di mutuo fondiario.

([2]) «Tale percentuale [il limite di finanziabilità dell’80%] può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualita1 o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia».

([3]) «Le garanzie devono: essere direttamente riferibili alla singola operazione di finanziamento; coprire esplicitamente le perdite derivanti dal mancato pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente; prevedere   che   il  loro  utilizzo  non  sia  in  alcun modo condizionato contrattualmente al verificarsi di eventi diversi dall’inadempimento del debitore non essere revocabili dal garante; essere escutibili  tempestivamente  e a ‘prima richiesta’».

Qui la pronuncia: Cassazione civ. (ord.), sez. I, 12 aprile 2018, n. 9079

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