Nota a Cass. Civ., Sez. III, 25 luglio 2022, n. 23143.
Massima redazionale
Nella fattispecie, data la risoluzione consensuale del contratto di locazione, secondo parte ricorrente, la Corte territoriale non avrebbe dovuto estendere gli obblighi di custodia e di manutenzione dell’immobile fino al momento della riconsegna e, comunque, quand’anche avesse ipotizzato a suo carico il cumulo di responsabilità contrattuale, per i danni all’immobile fino allo scioglimento del contratto, ed extracontrattuale, per i danni dal momento dello scioglimento del contratto a quello di riconsegna dell’immobile, avrebbe dovuto tener conto del diverso regime probatorio collegato ai due differenti titoli di responsabilità. Per converso, il giudice d’appello, muovendo da una generalizzata responsabilità a titolo contrattuale e senza richiedere il soddisfacimento di alcun onere probatorio da parte della locatrice, le avrebbe imputato l’obbligo di risarcire i danni subiti dall’immobile nel periodo successivo alla risoluzione del contratto.
A giudizio della Terza Sezione Civile il motivo è infondato. La caducazione del contratto per effetto della risoluzione consensuale aveva determinato la nascita di un obbligo restitutorio, non trovando più la disponibilità del bene locato da parte della conduttrice causa nel contratto. La disciplina di detto obbligo si rinviene nella disposizione di cui all’art. 1590 c.c., salvo che le parti abbiano regolato diversamente le obbligazioni restitutorie; la previsione di una disciplina specifica per il tipo contrattuale locazione rende non necessario il ricorso alla disciplina della ripetizione dell’indebito che, altrimenti, dovrebbe trovare applicazione nel caso di specie, ciò, in considerazione dell’indirizzo secondo cui il venir meno di una causa adquirendi, quale che ne sia la specifica ragione (nullità, annullamento, risoluzione o rescissione così come qualsiasi altra che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente) l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo[1]. La risoluzione del contratto non ha determinato l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, quale l’obbligo del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c. Sebbene questa norma si riferisca letteralmente alla «mora a restituire la cosa», quindi all’inadempimento dell’obbligazione di «riconsegna», essa è finalizzata a sanzionare anche l’inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell’obbligazione di restituzione, prevista dall’art. 1590 c.c.[2].
L’obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato, in modo da farne uso, secondo la sua destinazione. Con la conseguenza che, anche ove il locatore torni in possesso dell’immobile, ma questo risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell’art. 1591 c.c.
Anche se il rapporto locatizio viene risolto (sia contrattualmente, sia giudizialmente) l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell’immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. L’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile[3].
Ciò premesso, infondata è la dedotta natura extracontrattuale della responsabilità per i danni all’immobile cagionati da terzi, dopo la risoluzione del contratto, ma prima della riconsegna del bene, perché la responsabilità del conduttore per i danni cagionati dalla ritardata restituzione dell’immobile è di natura contrattuale, con tutte le conseguenze che ne derivano riguardo alla distribuzione dell’onere della prova[4]. Allo stesso risultato (ovverosia, quello dell’applicazione della disciplina di cui all’inadempimento dell’obbligazione) si perverrebbe anche in applicazione dei principi generali in tema di obbligazioni, considerando che, in ossequio all’art. 1177 c.c., l’obbligo di consegna di una cosa determinata (nella specie, il bene locato, per effetto della risoluzione del contratto) implica l’obbligo di sua custodia fino alla consegna, il cui contenuto consiste nel mantenimento della cosa nello stesso stato o modo di essere in cui si trovava al momento del sorgere dell’obbligazione, evitando non solo le azioni od omissioni personali, ma anche i fatti esterni che possano determinare la perdita o il deterioramento della cosa stessa.
[1] Cfr. Cass. Civ., Sez. Un., 04.09.2012, n. 14828.
[2] V. Cass. 04.04.2017, n. 8675.
[3] Cfr. Cass. 04.04.2017, n. 8675.
[4] Cfr. Cass. 22.04.2010, n. 9549.