Sul rapporto tra estinzione dell’obbligazione e cancellazione dell’ipoteca per mutuo bancario.



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Nota a Cass. Civ., Sez. II, 24 giugno 2022, n. 20434.

Massima redazionale

 

La natura reale del vincolo ipotecario e il valore costitutivo dell’iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l’assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione dell’ipoteca, poiché il permanere dell’iscrizione, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo essi generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo.
La dottrina è su posizioni al suo interno diversificate. Invero, da un lato, vi è infatti chi ritiene che tutte le cause estintive operino ipso jure ed erga omnes, per cui il venir meno dell’ipoteca seguirebbe direttamente ed immediatamente al verificarsi di una delle vicende estintive. Ogni causa, dunque, sarebbe autonoma rispetto alle altre, con la conseguenza che, in caso di estinzione dell’obbligazione, la cancellazione della formalità ipotecaria avrebbe una funzione di mera
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Altra parte della dottrina considera la cancellazione l’unica vera causa di estinzione dell’ipoteca, tale formalità valendo a rendere operanti tutte le vicende estintive elencate nell’art. 2878 c.c. Le “cause” estintive dell’ipoteca sarebbero in realtà cause di cancellazione, con la quale soltanto si produrrebbe l’estinzione del diritto reale di garanzia. La formalità di cancellazione dell’ipoteca sarebbe costitutiva dell’effetto estintivo.

Sul rapporto che sussiste tra estinzione dell’obbligazione e cancellazione dell’ipoteca merita di essere segnalata la disciplina speciale in tema di cancellazione di ipoteca iscritta per mutui bancari (non applicabile ratione temporis). L’art. 13, comma 8sexies, del D.L. n. 7/2007, introdotto dalla legge di conversione n. 40/2007, e ora trasfuso (a seguito dell’art. 5, comma 1, del D.lgs. n. 141/2010) nell’art. 40bis TUB, stabilisce infatti che, ai fini di cui all’art. 2878 cod. civ., l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti, tra l’altro, da contratti di mutuo concesso da banche (ma anche da società finanziarie e da enti di previdenza obbligatoria) si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita, e il creditore ha l’obbligo di rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e di trasmettere la relativa comunicazione al conservatore, il quale procede d’ufficio alla cancellazione (mentre l’estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio ed al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi all’estinzione dell’obbligazione, con le modalità previste dal codice civile per la rinnovazione dell’ipoteca, che l’ipoteca permane; in tal caso l’Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione.

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