1. Premessa.
La disciplina della donazione immobiliare rappresenta, nel sistema successorio italiano, uno dei più di forza tra la libertà di disposizione del disponente e la tutela riservata ai legittimari.
La riunione fittizia prevista dagli artt. 556 ss. c.c., funzionale alla ricostruzione del valore del relictum e del donatum, costituisce il presupposto per l’esperibilità dell’azione di riduzione e, nei casi di incapienza del donatario, dell’azione di restituzione nei confronti degli aventi causa.
L’attuale formulazione dell’art. 563 c.c. consente infatti al legittimario leso di agire non soltanto contro il donatario, ma anche contro il terzo acquirente del bene donato.
Tale previsione ha determinato un consolidato orientamento notarile e bancario improntato sulla prudenza, conducendo alla diffusa riluttanza nell’acquisto e nella concessione di garanzie su beni di provenienza donativa.
Il disegno di legge S.1184 (c.d. “DDL Semplificazioni”), approvato dal Senato nella seduta dell’08 ottobre 2025, interviene in modo significativo in tale ambito, mirando a eliminare l’instabilità giuridica che grava sugli immobili donati e a trasformare la tutela del legittimario da reale a meramente obbligatoria.
2. Il regime vigente: natura reale della tutela e instabilità circolatoria.
Secondo la disciplina attuale, l’azione di restituzione configura un rimedio di natura reale, idoneo a colpire il bene in qualunque mano esso si trovi, con la sola eccezione del decorso ventennale dalla trascrizione della donazione (art. 563, ult. co. c.c.).
La Corte di Cassazione ha affermato che tale rimedio si atteggia come azione costitutiva, diretta ad ottenere la retrocessione del bene con effetti reali; ne deriva che l’acquisto a titolo oneroso non protegge l’avente causa.
Il terzo acquirente, dunque, si trova esposto al rischio della perdita del bene anche in epoca successiva all’acquisto, con effetti paralizzanti sulla commerciabilità dell’immobile donato.
3. Le innovazioni del DDL Semplificazioni.
L’art. 15 del DDL introduce una profonda modifica:
• viene eliminato il diritto del legittimario ad agire in restituzione nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso. A favore del legittimario residua esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario, commisurato al valore del bene donato;
• il terzo acquirente a titolo gratuito resta obbligato in via sussidiaria, nei limiti del vantaggio conseguito e in caso di insolvenza del donatario.
La logica sottesa è quella di una radicale conversione del sistema di tutela: da rimedio reale su bene determinato, si passa a una mera pretesa obbligatoria di reintegrazione in danaro.
Viene così definitivamente sbloccato il mercato degli immobili di provenienza donativa, con conseguente recupero di affidabilità anche nella costituzione di garanzie reali (ipoteche) su tali beni.
4. La disciplina transitoria.
Con riferimento alla disciplina transitoria, il legislatore introduce un regime bifasico:
i. per le successioni aperte precedentemente l’entrata in vigore della legge permarrebbe la disciplina previgente, salvo che entro sei mesi sia notificata e trascritta la domanda di riduzione ovvero l’atto stragiudiziale di opposizione;
ii. per quanto concerne invece le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge vi sarebbe l’applicazione integrale del nuovo sistema.
Decorso il termine semestrale, pertanto, anche le successioni anteriori sarebbero attratte nel nuovo regime, salvo gli effetti degli atti di opposizione già trascritti ex art. 563, c. 4, c.c.
5. Considerazioni conclusive.
La riforma segna una svolta sistematica di primaria importanza, operando una transizione da tutela reale a tutela obbligatoria del legittimario. Se da un lato ciò risponde all’esigenza, da tempo avvertita in dottrina e nella prassi notarile, di salvaguardare la certezza dei traffici giuridici e la stabilità degli acquisti derivanti da donazione, dall’altro permane il dubbio circa la tenuta costituzionale della degradazione della posizione del legittimario.
La dottrina ha sottolineato come il diritto del legittimario sia tradizionalmente inteso quale diritto reale su quota del patrimonio ereditario, e non quale mero credito risarcitorio.
Sarà dunque compito della giurisprudenza — e, verosimilmente, della Corte costituzionale — verificare se la scelta legislativa rispetti il principio di ragionevolezza ex art. 3 Cost. e la garanzia della funzione sociale della proprietà ex art. 42, comma 2, Cost.
In attesa della definitiva approvazione alla Camera, la riforma si candida ad assumere un ruolo di rilievo nel ridisegno dell’equilibrio tra certezza dei traffici e tutela successoria, ponendosi come spartiacque tra due modelli di protezione del legittimario.
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