di Nadia Denisi
Avvocato e PhDLe regole del mercato immobiliare commerciale europeo stanno cambiando per effetto del climate change e i rischi climatici sono ormai parte integrante della valutazione finanziaria degli asset immobiliari ed edifici esposti ad eventi fisici estremi che possono perdere il 24% del loro valore in termini di prezzo. Il nuovo working paper della Banca Centrale Europea analizza per la prima volte le modalità con cui il mercato sta incorporando il rischio climatico, sia fisico che di transizione, nel pricing degli edifici per uffici nell’area euro.
Emblematico è il titolo del paper (“Pricing or panicking?”), che compendia il nodo centrale del dibattito ESG per il settore del real estate: vi è una ordinato e progressivo assorbimento dei rischi climatici oppure il rischio di reazioni improvvise e destabilizzanti incombe sul mercato? Gli esiti dello studio sono parzialmente rassicuranti: tra il 2007 e il 2022, gli immobili esposti a rischi fisici hanno subito un deprezzamento medio significativo (pari a 24 punti percentuali) ma questo processo si è svolto senza implicazioni per la liquidità del mercato. Si tratta di un segnale incoraggiante, che suggerisce l’avvio di una transizione consapevole, pur lasciando intravedere nuove vulnerabilità sistemiche ancora in fase di emersione.
Sotto il profilo del rischio di transizione il quadro appare diverso, tenuto conto della perdita di valore potenziale per quegli edifici che non rispettano standard energetici sempre più stringenti o non soddisfano le aspettative ESG degli investitori. Le dinamiche che emergono dimostrano che gli edifici nuovi o recentemente ristrutturati hanno beneficiato di un premio di prezzo crescente, pari a circa 18 punti percentuali sull’intero periodo 2007-2023.