Sulla buona fede nella fase esecutiva del contratto.



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Nota a Cass. Civ., Sez. III, 14 giugno 2021, n. 16743.

di Gennaro Colella

 

SOMMARIO: 1. Premessa – 2. Le circostanze fattuali – 3. Il ricorso per Cassazione. – 3.1 I motivi di ricorso. – 3.2 Valutazioni preliminari del Collegio – 3.3 Iter logico-giuridico della Corte d’Appello – 3.4 Buona fede e abuso del diritto – 4. La decisione della Corte. – 5. Conclusioni e principio di diritto.

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1. Premessa.

Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di applicazione del principio di buona fede, nell’esecuzione di un contratto di locazione, quale generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, in presenza di una richiesta di immediato pagamento, da parte della società locatrice, di tutti i canoni non pagati, a seguito di un comportamento di costante e protratta inerzia della società stessa.

 

2. Le circostanze fattuali.

La fattispecie oggetto di causa trae origine dalla richiesta, in via monitoria nel 2014, da parte della società locatrice, dei canoni di locazione scaduti e non pagati dal 2004 al 2013, dal conduttore C.B. (ex socio e figlio di uno dei membri della compagine societaria), in relazione ad un immobile sito in Milano, per una somma complessiva pari ad € 242.413,28.

Il conduttore C.B. si opponeva al decreto ingiuntivo emesso, chiedendo, in via riconvenzionale, il riconoscimento di un contratto dissimulato di comodato tra lo stesso ed il padre M.B., all’epoca entrambi soci, attraverso cui quest’ultimo avrebbe consentito il godimento gratuito dell’abitazione, di proprietà della società, al figlio, accollandosi ogni onere e spesa.

Vedendosi accolta, da parte del Tribunale, la richiesta attorea di pagamento dei canoni scaduti e mai versati e respinta la domanda riconvenzionale spiegata, il conduttore proponeva gravame dinanzi la Corte di appello di Milano per chiedere l’accertamento della nullità o inefficacia, totale o parziale, del contratto di locazione per simulazione e comunque l’insussistenza e/o inesigibilità originaria o sopravvenuta del preteso credito, per comportamento non conforme a buona fede da parte della società locatrice.

Il Tribunale di II grado, in primo luogo, considerando rilevante, ai fini probatori, la voce contabile “pagamento degli affitti” ha negato che il contratto intercorso tra la società ed il conduttore appellante potesse essere qualificato come comodato.

Successivamente, ha reputato fondamentale, ai fini della decisione, da un lato, la circostanza che dalla stipulazione del contratto di locazione, avvenuta il 02.01.2004, non vi fosse mai stata alcuna comunicazione, da parte della società locatrice,  in ordine al pagamento dei canoni trimestrali, se non in seguito al divorzio, avvenuto nel 2007, tra il conduttore C.B. e la moglie, che aveva dato luogo all’assegnazione dell’immobile, per cui è causa, a quest’ultima, comunicazione con cui, tra l’altro, la società manifestava, esclusivamente, il diniego di rinnovazione della locazione alla scadenza del 31.12.2011. Così come, ha considerato nondimeno rilevante, da altro lato, la circostanza che solo sette anni dopo la stipulazione del contratto, ovvero nel luglio 2011, la società, con atto di messa in mora a cui seguiva citazione di sfratto per morosità (mai iscritto a ruolo), formulava la prima richiesta di pagamento dei canoni trimestrali scaduti e mai pagati dalla data di sottoscrizione del contratto.

La Corte d’appello, facendo leva su tali elementi e ragionando alla stregua del principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., ha ritenuto non dovuti i canoni maturati se non dalla data della prima richiesta di pagamento, operata nel luglio 2011, sino al rilascio dell’immobile, avvenuto nel dicembre 2013.

Nello specifico, il Tribunale del gravame, richiamando il principio di buona fede nell’esecuzione dei contratti, quale fonte del generale dovere di solidarietà che impone alle parti di comportarsi in modo da preservare l’interesse dell’altro contraente, a prescindere da pacifici obblighi contrattuali e del rispetto del principio del “neminem laedere”, ha ritenuto che la protratta inerzia del creditore debba qualificarsi come un comportamento che, per la sua estensione temporale, ha ingenerato nel debitore un oggettivo e legittimo affidamento in ordine all’abbandono della pretesa che, in quanto tale, è meritevole di tutela.

Per tali motivi, in accoglimento parziale dell’appello, la Corte ha condannato l’impugnante C.B. al pagamento della minor somma di € 63.375,00 per canoni di locazione non pagati, pari a 10 rate trimestrali decorrenti da luglio 2011 a dicembre 2013, e di € 19.125,00 per spese e oneri, oltre interessi legali.

 

3. Il ricorso per Cassazione.

3.1 I motivi di ricorso.

Avverso la suindicata sentenza della Corte di appello di Milano, la società conduttrice e il padre del locatore, M.B., proponevano ricorso per Cassazione, rimarcando, con il primo e secondo motivo, l’autonomia soggettiva giuridica della società rispetto ai soci e, dunque, l’irrilevanza delle vicende personali dei soci stessi, al fine di censurare l’interpretazione dell’obbligo di buona fede nell’esecuzione del contratto, adottata dalla Corte, visto che il suindicato obbligo non può imporre eccessivi sacrifici su di una parte, soprattutto in relazione a rapporti inerenti la gestione di beni e crediti, rientranti nella titolarità di società commerciali dotate di piena autonomia patrimoniale.

Mentre, con il terzo e quarto motivo, i ricorrenti censuravano la decisione della Corte di appello in ordine alla circostanza che la stessa, nello statuire, avrebbe tenuto conto solo dei canoni scaduti a decorrere da luglio 2011, in violazione delle norma sulla prescrizione, dal momento che quest’ultima si realizza in cinque anni per le pigioni delle case, i siti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione, così come non si sarebbero prescritti gli importi dovuti dal 2009 al 2011 per oneri condominiali, posto che, in tal caso, la prescrizione è biennale.

 

3.2 Valutazioni preliminari del Collegio.

Nella sentenza in commento, la Corte di Cassazione ha, in primo luogo, sottolineato come i quattro motivi di ricorso andassero analizzati congiuntamente in quanto collegati alla medesima questione giuridica, evidenziando, a tal riguardo, che il profilo della prescrizione, agitata nel terzo e quarto motivo del ricorso, avesse rilevanza residuale, sia dal punto di vista graduale che logico, rispetto alla qualificazione giuridica della fattispecie, oggetto di causa.

Di conseguenza, la Suprema Corte ha individuato nella costante omissione di pagamento del canone da parte del debitore e nella correlata costante omissione di richiesta del pagamento da parte della locatrice, società a responsabilità limitata a struttura marcatamente personale e familiare, seguita dalla repentina richiesta “in blocco” di immediato pagamento di tutto l’arretrato, nel momento in cui le situazioni interne e familiari tra i soci sono mutate e divenute conflittuali, la fattispecie concreta da inquadrare giuridicamente per la risoluzione della controversia.

 

3.3 L’iter logico-giuridico della Corte d’Appello.

La Suprema Corte, sulla base dei suindicati elementi, ha analizzato l’iter logico-giuridico seguito dalla Corte di merito nel dare rilievo al ritardo del creditore, per negare, alla stregua del principio generale di buona fede, l’accoglimento delle sue pretese.

Nel dettaglio, la Corte ha rilevato che il Giudice d’appello abbia considerato l’inerzia del creditore, per il periodo dal 2004 al 2011, come adempimento dell’obbligo di buona fede contrattuale, nel senso di tutela dell’interesse della controparte a non vedersi colpita da una pretesa divenuta esorbitante e, quindi, a vedersi tutelato il legittimo affidamento che il comportamento della locatrice, protratto per una elevata dimensione temporale, ha stabilizzato, “non risultando per quale ragione la locatrice, dopo avere trascurato per anni i propri crediti, di scadenza in scadenza, abbia agito chiedendo il pagamento dell’intero scaduto e maturati in sette anni, rendendo oltre modo gravoso l’adempimento del conduttore”.

Di conseguenza, la Corte d’appello ha ritenuto che la richiesta repentina del creditore, in relazione alle circostanze del caso e ai rapporti sociali e familiari connessi al rapporto locatizio, abbia leso il debitore, incorso in un ragionevole affidamento nel senso di intervenuta sostanziale remissione per “facta concludentia”, compiuta da controparte in relazione ai canoni locatizi.

 

3.4 Buona fede e abuso del diritto.

La Corte di Cassazione, dopo aver ripercorso l’iter logico- giuridico seguito dal Giudice d’appello, è passata alla disamina del canone della buona fede, nella interpretazione elastica applicata dal Giudice di merito, rilevando, a tal riguardo, che “negli ordinamenti di area continentale europea tende ad affermarsi il principio, di matrice romanistica e basato sulla clausola di buona fede, secondo cui, anche prima del decorso del termine prescrizionale, il mancato esercizio del diritto, protrattosi per un conveniente lasso di tempo, imputabile al suo titolare e che abbia fatto sorgere nella controparte un ragionevole ed apprezzabile affidamento sul definitivo non esercizio del diritto medesimo, porta a far considerare che un successivo atto di esercizio del diritto in questione possa integrare un abuso del diritto, nella forma del ritardo sleale nell’esercizio del diritto, con conseguente negazione della tutela”.

Il suddetto principio, secondo la Suprema Corte, è idoneo a venire in gioco, anche nel nostro ordinamento, in quanto la clausola generale di buona fede e correttezza, “richiamando nella sfera del creditore la considerazione dell’interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all’interesse del creditore”, opera come un criterio di reciprocità tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell’ambito del singolo rapporto obbligatorio, quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all’esecuzione di un contratto.

Di conseguenza, il principio di buona fede, traducendosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte, deve essere inteso come una specificazione degli “inderogabili doveri di solidarietà sociale” dettati dall’art. 2 della Costituzione.

Per tali motivi, la Corte di Cassazione afferma che la prolungata inerzia del creditore o del titolare di una situazione potestativa che, essendo stata per lungo tempo trascurata ha ingenerato nella controparte un legittimo affidamento nell’abbandono della relativa pretesa, è idonea a determinare la perdita della situazione soggettiva nella misura in cui il suo esercizio si rilevi un abuso, posto che il principio di buona fede, regolando la dinamica dei rapporti contrattuali, impedisce che i diritti siano esercitati in modalità astratte, imponendo, invece, il rispetto dell’affidamento che questa ha acquisito in conseguenza della modalità fino ad allora praticata.

Tuttavia, afferma la Suprema Corte, il ritardo di una parte nell’esercizio di un diritto può dar luogo ad una violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto soltanto se, non rispondendo esso ad alcun circostanziato interesse del suo titolare, si traduca in un danno per la sola controparte.

Di conseguenza, il semplice ritardo nell’esercizio di un proprio diritto, se corrisponde ad un interesse del titolare, nei limiti e secondo le finalità del contratto, non costituendo violazione del principio di buona fede, non è causa per escludere la tutela dello stesso diritto, qualunque convinzione la controparte possa essersi fatta, salvo l’ipotesi in cui non sia possibile ricondurre il comportamento inerte del creditore entro la ristretta cornice di inerzia costituente una remissione per facta concludentia generativa di correlato e legittimo affidamento nella controparte.

In tale ultimo caso, infatti, non vi è un problema di “non concessione” di tutela giuridica di un diritto per sleale ritardo nel suo esercizio, ma di abdicazione del diritto stesso, riconducibile alla volontà del creditore per facta concludentia, visto che i diritti disponibili, in quanto tali, possono essere oggetto di rinuncia, anche se inseriti in un sinallagma contrattuale, effettuata a mezzo di fatti concludenti, vale a dire come forma specifica di esecuzione del contratto dalla parte del creditore.

 

4. La decisione della Corte.

Fatte le suindicate precisazioni, la Suprema Corte ha sottolineato che la fattispecie locatizia, per cui è causa, essendo un contratto che, per sua stessa natura, è ad esecuzione continuata e periodica ed in cui, quindi, l’adempimento del conduttore non è operato con un unico atto bensì, si attua in via progressiva, la protratta inerzia del locatore nel richiedere il pagamento del canone per un elevato lasso di tempo è un comportamento idoneo a costruire l’affidamento del conduttore nel senso di oggettiva rinuncia al credito.

Inoltre, essendo il rapporto negoziale instaurato tra una società commerciale ed un socio, non può non tenersi conto della mutazione di comportamento della società creditrice non appena il socio è forzosamente uscito dalla compagine sociale ed i rapporti col socio di riferimento, il padre, si sono incrinati per vicende estranee alla conduzione della società e del contratto di locazione.

Di conseguenza, l’iniziativa della società di attivarsi, in un contesto di accesa conflittualità tra i soci, dopo che la stessa era rimasta inerte senza fornire giustificazione alcuna per oltre sette anni, al fine di richiedere il repentino pagamento del credito, eventualmente non caduto in prescrizione, è un comportamento certamente innaturale in un contesto societario ove le questioni interne tra i soci non sono normalmente in grado di mutare l’assetto degli interessi sottesi al contesto sociale e, quindi, da valutarsi alla stregua dell’esercizio abusivo del diritto in quanto, non essendo giustificata da atri fattori ed essendo finalizzata ad arrecare un ingiustificato nocumento, si pone in violazione degli obblighi solidaristici collegati alla salvaguardia dell’interesse del conduttore a non perdere una acquisita situazione di vantaggio.

 

5. Conclusioni e principio di diritto.

In virtù delle precedenti considerazioni, la Corte di Cassazione ha reputato i motivi del ricorso infondati ed ha rigettato lo stesso, affermando il seguente principio di diritto: “il principio di buona fede, nell’esecuzione del contratto, di cui agli artt. 1175 e 1375 cod. civ. legittima in punto di diritto l’insorgenza in ciascuna parte dell’affidamento che, anche nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti in buona fede e, dunque, rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere generale del neminem laedere; ne consegue che in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l’assoluta inerzia del locatore nell’escutere il conduttore per ottenere il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto”.

 

Qui la sentenza.

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