Rideterminazione del canone di locazione in costanza di lockdown.



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Nota a Trib. Milano, Sez. XIII, 18 maggio 2021.

di Antonio Zurlo

 

 

 

 

Occorre premettere che, nella specie, sì come comprovato documentalmente, nel corso della locazione si fosse instaurata e consolidata tra le parti una prassi tale per cui i pagamenti dei trimestri fossero sempre stati preceduti dell’emissione da parte del locatore di note attraverso la quali veniva data comunicazione alla conduttrice della precisa quantificazione dell’importo da corrispondere. Tale prassi consolidata ha inevitabilmente ingenerato un affidamento incolpevole in capo alla conduttrice, circa la possibilità di provvedere al pagamento del dovuto solo a seguito della ricezione di tale comunicazione.

Tale prassi è, a fortiori, confermata dal fatto che, anche in relazione al pagamento del secondo trimestre 2020, la conduttrice avesse sollecitato il locatore all’emissione della relativa nota, ben prima della relativa scadenza, con mail nella quale, peraltro, si contestava la circostanza relativa alla cessazione del contratto, come nuovamente prospettato dal locatore, che manifestava, pur in assenza delle relative condizioni, la volontà di porre fine al rapporto contrattuale. Il tribunale milanese evidenzia, quindi, come il locatore, seppur espressamente sollecitato, non avesse comunicato l’importo afferente al secondo trimestre 2020, ma, per di più, procedeva a rendere noto alla conduttrice di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, in relazione al mancato pagamento del medesimo trimestre, violando il canone di correttezza e buona fede contrattuali.

A giudizio del Tribunale, siffatta condotta è ancor più censurabile, poiché riferita a un trimestre in relazione al quale vi era stato il blocco delle attività di bar e ristorazione, determinato dal c.d. lockdown, imposto al fine di contenere gli effetti della pandemia da covid-19 e in relazione al quale è dubbio che l’importo del canone locatizio fosse dovuto nella sua interezza.

Invero, con le disposizioni emergenziali emesse per far fronte alla pandemia, Governo e Regione, come noto, hanno disposto la chiusura degli esercizi commerciali (e, in generale, delle attività produttive e professionali), che non svolgevano attività inerenti servizi e beni di prima necessità, dal 9 marzo al 18 maggio 2020. Per effetto del cosiddetto lockdown, ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciali, produttivo e professionale è stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute “non essenziali”, in forza di ordine dell’autorità. Ciò ha, senz’altro, comportato una limitazione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della sua detenzione (che è rimasta al conduttore), quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo, la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale), che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, “in istato da servire all’uso convenuto”.

Ne consegue che l’obbligo cui è tenuto il locatore sia stato adempiuto, nel periodo attenzionato, solo parzialmente e che anche la causa concreta del contratto (ovverosia, la sua funzione economico-sociale) non si sia pienamente realizzata. Il sinallagma contrattuale ne è risultato alterato, giacché è stata resa solo una parte della prestazione per la quale era stato pattuito il canone.

Pur tuttavia, tale esito non è imputabile al locatore, sì come il rassegnato obbligo di mantenere locata in stato da servire all’uso convenuto deve trovare un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione. Nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di alterazione del sinallagma funzionale, per cause indipendenti dalla volontà dei contraenti, il legislatore ha previsto, in generale, che, laddove la prestazione sia divenuta parzialmente impossibile, la controparte, ex art. 1464 c.c., “ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da lui dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

È stato evidenziato che la disposizione concerne il caso dell’impossibilità parziale definitiva della prestazione, e non anche quella temporanea (quale è verosimilmente quella in esame). L’impossibilità temporanea della prestazione, per causa non imputabile al debitore, determina, per contro, la sospensione del contratto: il debitore, “finchè essa perdura”, non è responsabile del ritardo nell’adempimento, ai sensi dell’art. 1256, comma 2, c.c. Nulla dispone la norma con riguardo all’impossibilità temporanea della prestazione del creditore (quale è il locatore) per causa non imputabile.

Questa disciplina generale è applicabile anche al rapporto di locazione. Essa, tuttavia, non contempla il caso (ricorrente nella specie) di impossibilità temporanea (perché limitata al periodo di lockdown) e parziale (perché relativa alla sola destinazione contrattuale) della prestazione. In materia di locazioni, il legislatore ha dettato una disciplina specifica, in ragione anche del fatto che si tratta di rapporti di durata, finalizzata a preservare la corrispettività delle prestazioni (quale concordata tra le parti) e a rimediare a eventuali alterazioni del sinallagma contrattuale nel corso del rapporto, prevedendo dei rimedi appositi in favore del conduttore, in caso di sopravvenuta e temporanea limitazione nel godimento del bene per causa non imputabile al locatore.

Nel caso in cui debbano essere eseguite riparazioni che si protraggano per oltre venti giorni, al conduttore è riconosciuto “il diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse ed all’entità del mancato godimento”, ex art. 1584, comma 1, c.c.[1] Il riconoscimento del diritto del conduttore a una riduzione del canone, proporzionata alla sopravvenuta diminuzione del godimento, costituisce specifica applicazione di un principio generale che presiede la disciplina delle locazioni, quello “della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo e financo legittimato alla risoluzione del rapporto, quando quella diminuzione è tale da comportare il venir meno dello stesso interesse del conduttore alla persistenza della locazione[2].

Tutto ciò premesso, nel caso in esame, è indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione del locatore di assicurare il godimento dell’immobile per la destinazione contrattuale non sia stata adempiuta nella sua interezza, essendo stato precluso, per una parte del periodo in questione, lo svolgimento dell’attività professionale per il quale esso era stato locato e quindi l’uso pattuito. Parimenti indubbio è che ciò non sia imputabile al locatore. Queste considerazioni sono avvalorate dal disposto dell’art. 216, comma 3, della l. n. 77/2020 (di conversione del c.d. “Decreto Rilancio”), a mente del quale «La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, e a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà’ di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito».

Un’interpretazione costituzionalmente orientata di tale disposizione ne consente l’applicazione analogica ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento della generalità delle attività commerciali, industriali e professionali, sospese per factum principis, apparendo essa altrimenti irragionevole sotto il profilo della disparità di trattamento di situazioni uguali o analoghe.

In definitiva, a giudizio del giudice milanese, è  ragionevole ritenere, nel caso in esame, che l’importo dovuto dall’intimata per la mensilità di aprile 2020 e maggio 2020 non possa scientemente spettare al locatore nella sua interezza.

 

 

Qui la sentenza.


[1] Si veda Cass. Civ., Sez. III, 27.02.2004, n.3991: «In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.».

[2] Cfr. Cass. n.3590/1992.

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