Responsabilità del notaio per l’ipoteca concessa su un immobile su suolo demaniale.



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Nota a Cass. Civ., Sez. III, 3 febbraio 2021, n. 2493.

di Donato Giovenzana

 

Con l’ordinanza in esergo la Suprema Corte ha sancito la responsabilità di due notai per errori negli atti dagli stessi rogati in favore di un intermediario, i.e. per non aver verificato l’esistenza della concessione demaniale sull’immobile oggetto del mutuo, sul quale era stata iscritta l’ipoteca.

I professionisti non avevano rilevato che l’ipoteca concessa a favore della banca fosse iscritta su una villetta edificata su suolo demaniale, per il quale era scaduta da decenni la relativa concessione. Ciò aveva causato il venir meno del diritto di superficie sul terreno ove la villetta era edificata, l’acquisizione dell’immobile ad opera del Demanio, la relativa inalienabilità e la conseguente nullità dell’ipoteca iscritta successivamente sull’immobile stesso.

Solo dopo l’inadempimento della mutuataria, nel frattempo fallita, al pagamento delle somme oggetto del mutuo e l’avvio delle relative azioni esecutive sull’immobile ipotecato, l’intermediario ha avuto cognizione della situazione di diritto sopra descritta che, conseguentemente, rendeva impossibile soddisfarsi sulla villetta, escutendo la relativa garanzia immobiliare.

Il danno patito in ragione del comportamento dei due notai è stato quantificato in circa € 3.500.000.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’intermediario, con una decisione  di significativo rilievo in quanto ha sancito per la prima (e finora unica) volta nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui rientra “nell’attività del notaio quale espressione del c.d. dovere del consiglio e prima ancora nell’ambito dei doveri di accertamento connessi alla diligenza professionale” l’obbligo di “verificare se la concessione sia esistente ancora e, dunque, se la sua esistenza renda permanente quel diritto, in quanto derivato dalla concessione stessa. (…) I notai avrebbero dovuto esercitare la loro diligenza interrogandosi necessariamente sulla permanenza della concessione, come il professionista deve accertarsi dei termini e delle condizioni di tale condizione, al fine di assicurare che effettivamente il diritto dipendente esista.”

In buona sostanza, secondo la Cassazione, la conoscenza da parte del notaio del regime demaniale del bene e della derivazione del diritto superficiario dalla concessione necessariamente esigono che il suo dovere di diligenza si debba spingere a verificare se la concessione sia esistente ancora e, dunque, la sua esistenza renda permanente quel diritto, in quanto derivato dalla concessione stessa: ciò non solo sulla base anche della stessa pur esigibile dal notaio dovuta conoscenza del regime generale dei beni demaniali e delle sue implicazioni sui diritti derivati, ma comunque ed in primo luogo della necessaria dovuta conoscenza dei termini e delle condizioni in cui un diritto da alienare che risulti dipendente da un altro veda regolata tale dipendenza, in modo che la fruttuosità dell’alienazione non possa essere incisa dalla sorte del diritto pregiudicante.

 

 

Qui la pronuncia.

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