Credito immobiliare al consumatore e dogma della sacralità del contratto
Intervento del Prof. Avv. Tommaso Vito Russo (Professore Ordinario di Diritto Privato presso l’Università del Salento)
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Sommario: 1. Le tutele previste dalla Mortage Credit Directive. – 2. Gli obblighi di comportamento. – 3. La valutazione del merito di credito. – 4. Incidenza della valutazione del merito di credito sul contratto di finanziamento. Valutazione positiva e discrezionalità dell’intermediario di concludere il contratto. Valutazione negativa e obbligo di astensione dalla conclusione del contratto. – 5. Conclusione del contratto in assenza di merito di credito quale pratica commerciale ingannevole. – 6. Conservazione del rapporto, superamento del dogma della sacralità del contratto e intervento perequativo del giudice.
1. Le tutele previste dalla Mortage Credit Directive.
Con l’emanazione della Morgage Credit Directive (2014/17/UE) l’Unione Europea ha inteso perseguire l’obiettivo di realizzare un mercato interno più trasparente, efficiente e competitivo, attraverso una adeguata regolamentazione dei contratti di credito relativi a beni immobili e la promozione della sostenibilità nell’erogazione e assunzione dei prestiti, garantendo ai consumatori un elevato livello di protezione[1]. Il nuovo quadro regolamentare è volto a identificare quei «livelli minimi» al di sotto dei quali un credito non deve essere considerato accettabile, ma anche nella previsione di misure di compensazione per le situazioni nelle quali i rischi sottostanti sono più elevati per i consumatori, nonché misure necessarie per evitare il sovraindebitamento delle famiglie.
L’obbligo precontrattuale di valutazione del merito creditizio, inteso quale capacità e propensione del consumatore a rimborsare il credito nei termini del contratto, assume un ruolo centrale, non solo nella prospettiva di contemperare l’interesse del finanziatore a raggiungere profitti e a limitare i rischi connaturati all’operazione attraverso la previsione negoziale di adeguate garanzie, nonché l’interesse del consumatore a concludere un contratto del cui contenuto e dei cui rischi è completamente consapevole; assume infatti rilievo l’interesse di quest’ultimo a ottenere un finanziamento ‘sostenibile’ nella prospettiva della realizzazione delle proprie esigenze, anche abitative; la realizzazione di queste esigenze individuali deve, in ogni caso, essere in condizione di realizzare anche l’interesse pubblico a preservare la stabilità del mercato finanziario[2].
La lett. c) dell’art. 120 quinquies TUB, chiarito che per «contratto di credito» si intende quello con il quale «un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria», limita l’ambito oggettivo di applicazione della disciplina in esame a quei finanziamenti garantiti «da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali», ovvero a quelli finalizzati «all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato». Le due limitazioni sono alternative: per l’ipotesi da ultimo indicata non è necessario che il finanziamento sia garantito da ipoteca. Quanto alla prima, la garanzia ipotecaria può avere ad oggetto non soltanto il diritto di proprietà ma anche altro diritto reale, purché gravanti su di un bene immobile residenziale. La natura residenziale del bene rileva tuttavia solo sul piano dell’oggetto della garanzia e non già quale oggetto o scopo del credito concesso.
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[1] La direttiva è stata recepita dall’ordinamento italiano con il d.lgs. 21 aprile 2016, n. 72 che ha novellato il Testo Unico Bancario (d. lgs. 1° settembre 1993, n. 385), aggiungendo al Titolo IV, in tema di Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti, il Capo I bis disciplinante il credito immobiliare ai consumatori. Sul punto, v. ex multis, I mutui ipotecari nel diritto comparato ed europeo. Commento alla direttiva 2014/17/UE, a cura di P. Sirena, Milano, 2016; v. pure, S. Tommasi, La tutela del consumatore nei contratti di credito immobiliare, Napoli, 2018; F. Quarta, Il credito ai consumatori tra contratto e mercato. Percorsi di studio sul prestito «responsabile», Napoli, 2020; M. Gorgoni, I contratti di credito ai consumatori, in Il nuovo diritto bancario. Contratti, responsabilità e composizione dei conflitti, a cura di G. Cricenti e F. Greco, Milano, 2020, p. 513 ss. Sia consentito altresì il rinvio a T.V. Russo, Credito immobiliare ai consumatori, in Contratti bancari, a cura di E. Capobianco, Milano, 2021, p. 1899 ss.; v, pure, M. Semeraro e G. Tucci, Il credito ai consumatori, ibidem, p. 1823 ss. Per un’analisi dei profili di tutela del consumatore precedenti agli interventi comunitari, v. G. Alpa, Tutela del consumatore e controlli sull’impresa, Bologna, 1977.
[2] Sul punto, v. P. Sirena, Autonomia privata e vigilanza bancaria nel diritto europeo dei contratti di finanziamento, in I mutui ipotecari nel diritto comparato ed europeo, cit., p. 3 ss.; A. Zoppini, Appunti in tema di rapporti tra tutele civilistiche e disciplina della vigilanza bancaria, in Banca, borsa tit. cred., 2012, I, p. 26 ss.