Sul diritto alla restrizione ipotecaria.

La controversia attiene all’accertamento dei presupposti ex art. 39, comma 5, secondo periodo, TUB per l’esercizio del diritto alla restrizione ipotecaria da parte del debitore di un mutuo fondiario.

Ai sensi di tale disposizione «i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38.». Il diritto alla restrizione ipotecaria (ovverosia, a ottenere la liberazione parziale di uno o più degli immobili ipotecati quando risulti da documenti o perizie che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TUB) costituisce una deroga, a favore del debitore, al principio dell’indivisibilità dell’ipoteca sancito dall’art. 2809, comma 2, c.c., giusta il quale soltanto il creditore ipotecario avrebbe diritto a rinunciare all’indivisibilità dell’ipoteca[1].

Il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB è fissato nella misura, pro tempore vigente, dell’80% del valore dell’immobile oggetto dell’ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme concesse a titolo di mutuo fondiario.

Il Collegio di Coordinamento è intervenuto sull’interpretazione della citata disposizione[2], stabilendo che «l’art. 39, comma 5, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia il diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito.». Sulla scorta di tali considerazioni, il consolidato orientamento arbitrale ritiene che la perizia (o altra documentazione equipollente) idonea a supportare il valore dei beni che resterebbero gravati dal vincolo ipotecario[3] costituiscono elementi sufficienti a fondare, al ricorrere dei presupposti di legge, l’accertamento del diritto del debitore alla restrizione ipotecaria[4].

La giurisprudenza arbitrale ha, inoltre, avuto modo di chiarire a più riprese[5] come il termine “diritto”, impiegato dal legislatore nell’art. 39, comma 5, TUB, sia volto a significare «che l’ordinamento attribuisce al mutuatario una situazione soggettiva perfetta rispetto all’ottenimento del bene della vita (i.e. la liberazione dell’immobile ipotecato)» e che «il conseguimento [di tale] risultato non può essere subordinato alle valutazioni discrezionali dell’intermediario mutuante, ma solo alla sussistenza delle condizioni oggettive espressamente indicate dallo stesso legislatore.».

 Al sussistere di tali requisiti, il creditore è, pertanto, tenuto ad agire secondo il canone della buona fede e con ragionevolezza, in modo da non impedire, senza motivo, l’esercizio del diritto che la legge riconosce al mutuatario[6].

Nel caso di specie, come confermato anche dalla documentazione versata in atti, il ricorrente chiede la riduzione della garanzia ipotecaria con riferimento a due mutui ipotecari erogati dall’intermediario resistente: il primo, dell’importo di Euro 150.000,00 a favore dello stesso ricorrente; il secondo, per converso, dell’importo di Euro 540.000,00, a favore della sorella. Come specificamente contestato dall’intermediario resistente, deve essere negata la legittimazione attiva del ricorrente in relazione al finanziamento sottoscritto dalla sorella, anche alla luce di quanto espressamente previsto dal richiamato art. 39, comma 5, TUB, che attribuisce il diritto alla “riduzione proporzionale della somma iscritta” e alla “parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati” unicamente ai “debitori”.

Ciò chiarito, il mutuo sottoscritto dal ricorrente è assistito da una garanzia ipotecaria su immobili di proprietà del medesimo e della sorella (nonché di una società in nome collettivo di cui il ricorrente è socio) per un valore complessivo di circa Euro 690.000,00, con un rapporto ben superiore al limite dell’80% sopra richiamato. A fronte di un debito residuo complessivo di circa euro 318.000,00, risulta una garanzia ipotecaria di circa Euro 690.000,00. Alla luce delle considerazioni che precedono, sussiste, pertanto, il diritto del ricorrente ad ottenere la parziale liberazione dell’immobile ipotecato a garanzia del mutuo concessogli dall’intermediario resistente, con il rispetto del descritto limite di finanziabilità.  

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[1] Cfr. Cass. n. 264/2006.

[2] Il riferimento è a ABF, Collegio di Coordinamento, n. 6137/2014.

[3] Cfr. ABF, Collegio di Roma, n. 26715/2019.

[4] Cfr. ABF, Collegio di Roma, n. 3882/2015; ABF, Collegio di Roma, n. 2247/2016.

[5] V. ex multis ABF, Collegio di Palermo, n. 17668/2019; ABF, Collegio di Roma, n. 11907/2017; ABF, Collegio di Roma, n. 821/2016.

[6] Cfr. ABF, Collegio di Napoli, n. 16704/2019; ABF, Collegio di Torino, n. 16789/2021.