“Tenete d’occhio il CAP, a lui piace cambiare”: sulla variazione delle condizioni di mutuo nella fase precontrattuale.

Nel caso di specie, parte ricorrente lamenta il comportamento contrario a buona fede dell’Intermediario, che avrebbe ingenerato il legittimo affidamento nella concessione di un mutuo ipotecario, poi non perfezionatosi alle condizioni inizialmente proposte. Con riferimento a tali allegazioni, il ricorrente afferma, altresì, di aver subito danni per un ammontare pari a diecimila euro, conseguenti al peggioramento delle condizioni di mercato, sia per quanto concerne il tasso di interesse applicato ai mutui, sia per quanto concerne il mercato immobiliare. Chiede, altresì, il rimborso delle spese di perizia dell’immobile, inutilmente sostenute; peraltro, per ottenere una migliore valutazione del merito creditizio, l’Intermediario avrebbe altresì imposto al ricorrente l’estinzione di un finanziamento, che avrebbe cagionato un danno quantificato dal ricorrente nell’importo necessario per l’estinzione anticipata.

Dalla documentazione versata in atti, risulta che il ricorrente abbia presentato alla Banca una domanda di “mutuo under 36”, finalizzata all’acquisto di un immobile prima casa, con garanzia statale Consap al 100%. Nella domanda di finanziamento è indicato un tasso variabile indicizzato all’Euribor a 3 mesi con CAP pari al 3,80% ed è presente la richiesta di una “polizza CPI multirischi”.

Lo stesso Istituto ha, poi, comunicato al ricorrente la necessità di rivedere le condizioni precedentemente pattuite. A seguito di alcune richieste di chiarimenti da parte del cliente, la Banca ha comunicato al ricorrente una nuova proposta di finanziamento, con trasmissione di PIES e bozza del contratto, con indicazione di un tasso variabile, ma con CAP pari al 4,6% per le mutate condizioni di mercato. Non era più prevista una copertura assicurativa CPI, in quanto il costo della polizza avrebbe determinato il superamento del TEGM e, pertanto, l’impossibilità di fornire al ricorrente le condizioni agevolate con garanzia Consap. Parte ricorrente rifiutava tali condizioni e, pertanto, non concludeva la compravendita.

Pur essendo costante orientamento della giurisprudenza arbitrale, che l’Intermediario sia tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza nella fase antecedente alla concessione del credito, non di meno, il Collegio non ritiene che, alla luce dei fatti allegati e dei documenti versati in atti il comportamento dell’intermediario sia censurabile. Invero, non sussiste un diritto del cliente alla concessione del credito, né un diritto alla concessione del credito alle condizioni inizialmente proposte dall’intermediario. Sul punto, il Collegio di Coordinamento ha, infatti, chiarito che «La modifica unilaterale da parte dell’intermediario del tasso d’interesse relativo ad un contratto di mutuo comunicata al cliente pochi giorni prima della data fissata per la stipula del contratto e l’omesso invio preventivo del PIES non inficiano la validità della relativa clausola contrattuale, ma integrano ipotesi di responsabilità precontrattuale che dà diritto al cliente al risarcimento del danno che deve essere provato ai sensi dell’art. 2697 c.c.».

Nel caso di specie, la modifica delle condizioni contrattuali è stata comunicata dal ricorrente con adeguato anticipo rispetto alla data del rogito; il ricorrente non ha fornito alcuna dimostrazione del danno asseritamente subito a causa del contegno dell’Intermediario, non potendosi certo imputare a quest’ultimo il generico aumento dei prezzi degli immobili ovvero l’incremento dei tassi di interesse di mercato, senza che ciò corrisponda a un’effettiva perdita patrimoniale del ricorrente. Tanto più che è stato il medesimo ricorrente a rifiutarsi di concludere il mutuo, che l’intermediario ha offerto a condizioni non significativamente differenti a quelle inizialmente proposte. A tale ultimo riguardo, si consideri, infatti, che l’assenza della copertura assicurativa avrebbe potuto essere colmata attraverso la conclusione di una polizza di contenuto analogo con altro intermediario assicurativo. Per quanto concerne la domanda risarcitoria relativa al rimborso delle spese di perizia, è incoerente con le previsioni contrattuali espressamente accettate dal ricorrente il quale ha accettato di sostenere le spese di perizia, anche nel caso di mancata conclusione del mutuo. Infine, la domanda risarcitoria relativa all’estinzione anticipata del finanziamento è manifestamente infondata, in quanto il ricorrente ha estinto tale finanziamento per ottenere un migliore merito creditizio (e dunque condizioni più vantaggiose) e, in ogni caso, non può certo considerarsi dannosa l’estinzione di un debito proprio, a meno che essa non sia accompagnata da altre circostanze nemmeno allegate nel caso di specie.

D’altronde, mutuando il principio di indeterminazione di Werner Heisenberg, «Puoi sapere dove va il mercato, ma non puoi sapere dove andrà una volta che ci è arrivato.».